Рынок новостроек 2022: пузырь или финансовая пирамида
Рынок жилья в России — это, в первую очередь, сделки со вторичкой. Новостройки — небольшой сегмент, который сильно зависит от внерыночных факторов — например, льготной ипотеки. При этом тема строительства занимает несправедливо большую долю информационного пространства, посвященного жилью. В 2022 году стало очевидно, что доходы населения падают, меняется демография, дорожает само строительство. Сохранить ни цены на новостройки, ни, тем более, объемы продаж, невозможно. Предприниматель и публицист Дмитрий Холявченко рассказывает, как на наших глазах начинает лопаться пузырь и к чему приведет отмена льготных программ ипотечного кредитования.
Недвижимость — это самая дорогая собственность массового россиянина. А вложения в недвижимость — это не только покупка жилья, но приобретение капитала. В 2022 году Россия находилась на пороге большого перелома, который нам еще долго придется осознавать. Рынок недвижимости здесь и начало важных экономических процессов и, одновременно, их результирующая. Это вторая часть итогового текста про недвижимость, в которой рассказывается о проблеме рынка новостроек. Первая часть была посвящена обзору основных экономических тенденций, анализу того, что такое рыночные цены и как формируется и трансформируется спрос на недвижимость в современных реалиях.
Я уже неоднократно и весьма критично писал о строительном рынке. История формирования новосибирского строительного рынка, проблемы, которые строительный бизнес создает для города и бюджетов, структура бизнеса и деловая культура застройщиков, технологии банкротства девелоперов и иллюзии выгодности инвестиций в новостройки уже были описаны в цикле статей 2018 года. Это база, которая не изменилась. А что же изменилось? Изменились объемы средств, которые безответственной федеральной и региональной властью, вопреки любой рыночной логике и здравому смыслу, были вырваны из нормального рынка жилья и переданы рынку имущественных прав требования, именуемому «первичным рынком».
Самый главный, продолжительный и, что замечательно, измеримый тренд на рынке строительства жилья — это то, что уже долгие годы расходы на строительство растут быстрее цен на жилье. Вернее росли до 2020 года. Но, кроме непосредственных затрат на строительство, росли темпы роста издержек, связанных с подведением инженерной инфраструктуры, арендой или покупкой земли для строительства. Если учесть все эти факторы, то даже с учетом пузыря, который возник на первичном рынке, последние десять лет все расходы в среднем росли быстрее цен на новостройки. Особенно верным это заключение является для регионов за пределами агломераций двух столиц и курортно-инвестиционного Юга.
За последние несколько лет строительной отрасли, казалось бы, удалось преодолеть эти «ножницы», пролоббировав льготные программы по ипотеке. Из-за этого произошло переключение заметной части спроса с понятного и безопасного вторичного рынка, на рискованный и в действительности менее выгодный для вложений первичный. Кстати мы — собственники квартир — потеряли из-за этого огромные деньги в капитале. Просто из-за этого каждая квартира на вторичном рынке стала стоить меньше, чем должна была.
Но текущий кризис и санкции всё вернули на свои места. В настоящий момент значительная часть строительной отрасли и так способна существовать дальше хотя бы при сохранении текущих объемов продаж, что невозможно в условиях падения доходов населения. Но всё еще хуже — уже в перспективе 5−10 лет — и даже при условии выхода российской экономики из-под санкций и кардинальных изменений в политической системе страны — сохранение даже текущих объемов спроса на строящееся жилье станет невозможным банально по демографическим причинам.
Поэтому перспективы строительной отрасли как бизнеса необходимо мерить не только и не столько текущими колебаниями спроса и стоимости кредитных средств, сколько готовностью отрасли перепрофилировать свою деятельность или научиться конкурировать со вторичным рынком. В условиях того экономического тупика, в котором оказалась России, оба варианта, на мой взгляд, с каждым месяцем становятся все менее вероятными.
С точки зрения повседневной жизни рынка жилья, ситуация очень проста. Цены на вторичном рынке могут падать очень долго и без особого ущерба для покупателей и продавцов, решающих свои жилищные вопросы. А вот застройщики не могут опуститься ниже себестоимости строительства. В этом году стало очевидно, что строительные компании уже давно конкурируют не между собой, а со вторичным рынком. В первую очередь с квартирами в тех домах, которые сами же недавно и построили. В настоящее время практически наступил такой момент, что подавляющая часть покупателей при существующих доходах не готова приобретать будущие квартиры по таким диким ценам. Не смотря на любые льготные ставки.
Очень жесткую позицию занимает и Центробанк. Так, последние несколько месяцев регулятор критикует как «льготные программы от застройщика», так и государственные субсидируемые программы. В качестве важной проблемы Банк России видит невозможность для заемщика продать квартиру на вторичном рынке даже по той цене, за которую он ее приобрел, что, конечно же, приведет к тому, что заемщик и потеряет первоначальный взнос, и перестанет нормально обслуживать кредит.
Другая сторона проблемы — это то, что банки будут нести убытки и по дефолтным кредитам, и по кредитам на проектное финансирование. Последнее осложняется еще и тем, что в III квартале 2022 года покрытие суммами на эскроу-счетах задолженности по проектному финансированию впервые упало ниже 100%. До 92% в среднем по стране и до 70% в Сибири. То есть, если сделать моментальный срез, то на начало октября 2022 года застройщики были уже должны банкам больше, чем для них заморожено на счетах денег от инвесторов. Понятно, что отчасти такое расхождение вызвано началом большого количества новых проектов, на финансирование которых деньги в банке уже заняты, а продажи будущих квартир еще не начались. Но с учетом того, что вероятность сохранения текущих объемов продаж в нынешней экономической ситуации практически равна нулю, мы имеем дело с финансовой пирамидой в масштабах всей страны.
Что касается будущего даже существующих льготных программ ипотечного кредитования, то Центробанк считает, что дальнейший рост спроса за счет избыточного стимулирования — как масштабных госпрограмм, так и субсидий застройщика — на фоне текущей нестабильности будет только способствовать накоплению рисков на рынке жилья, не повышая его доступности. Ближайшее будущее выглядит, как последняя схватка лоббистов строительной отрасли за новые схемы субсидирования одной отрасли за счет всего общества, и Центробанка, который, панически опасаясь нестабильности, пытается вернуться к рынку. Результаты этой борьбы будут, по старой российской традиции, очевидны в последние дни декабря, когда обе палаты Федерального Собрания будут принимать, не читая, по 100 законов в день.
Однако перед тем, как окончательно поставить крест на первичном рынке, давайте, всё-таки, тезисно и по пунктам подведем итог, почему льготная ипотека перестала быть спасательным кругом.
Почему льготная ипотека перестала работать
Льготная ипотека на наших глазах перестает быть важнейшим фактором функционирования строительного рынка России. В настоящий момент на первый план выходят иные процессы, влияние которых в перспективе настолько масштабно и непредсказуемо, что влияние льготной, семейной ипотеки и других нерыночных ипотечных кредитных продуктов может сохраниться лишь в пределах статистической погрешности.
В качестве основных факторов, влияющих на рынок покупки имущественных прав требования, именуемых в просторечии «квартирами в новостройках» следует на начало декабря 2022 года назвать следующие:
— Общая политическая и экономическая ситуация в стране, в том числе связанная с мобилизацией. И изъятие из экономики большого количества мужчин трудоспособного возраста, и масштабная эмиграция, связанная с угрозой экстраординарного призыва, и увеличение дефицита бюджетов всех уровней, связанных с проведением специальной военной операции — всё это идущие на наших глазах процессы, негативное влияние которых на экономику очевидно, но степень этого влияния пока абсолютно непредсказуема.
— Изоляция экономики Российской Федерации от глобальных экономических процессов, начинающее ощущаться действие санкций, искусственный курс национальной валюты, продолжающийся уход иностранных брендов, фактическая невозможность иностранных инвестиций в российскую экономику, планируемое увеличение налоговой нагрузки — все эти моменты, безусловно, скажутся на продолжении массового падения доходов населения и росте инфляции. Но, опять же, для того, чтобы определить темпы и степень реализации этих тенденций на практике, данных пока недостаточно.
— Падение доходов населения приведет не к отказу от решения своих жилищных и имущественных проблем и получения ипотечного кредита, а к уменьшению суммы тех кредитов, которые люди будут брать на практике. Это самое яркое проявление снижения платежеспособного спроса, которое будет иметь влияние на рынок. И в подобной ситуации самой главной проблемой строительной отрасли будет нарастающая конкуренция со вторичным рынком, где теоретически возможно падение цен в разы без малейшего ущерба — большинство сделок обменные. На первичном рынке падение цен ниже определенного уровня невозможно даже при оптимизации всех расходов на строительство. И даже нулевая ставка по ипотеке на новостройки не сможет переключить спрос со вторичного рынка на первичный, если разница между однотипными квартирами в готовом и строящемся сегменте достигнет 30−40%. Что на наших глазах и происходит в большинстве регионов.
— Низкая ключевая ставка Банка России действительно в нынешних условиях может снизить ставки по ипотеке до такого уровня, что льготные программы станут не нужны, но, во-первых, нет никакой гарантии, что нарастающий дефицит бюджета не приведет весной 2023 года к включению печатного станка и гиперинфляции. А, во-вторых, ограничения оборота иностранной валюты уже сейчас привело к тому, что реальная капитализация жилья в конвертируемых валютах стала совершенно неизвестна. И, если для вторичного рынка, который вполне может существовать только как рынок жилья, это не представляет особых проблем, то для первичного рынка, заметная доля которого была инвестиционной, это сильнейший удар по всем индикаторам, которые позволяют принять решение о покупке будущей квартиры.
Таким образом, можно уверенно говорить о том, что рынок строительства жилья, за исключением небольшой доли регионов (Москва, большая часть Московской области, Санкт-Петербург, пригородные районы Ленинградской области, Краснодар, Сочи, Тюмень) встанет на какое-то время. По крайней мере до того момента, пока недостаток жилья и платежеспособность спроса не достигнут таких масштабов, когда возможные цены реальных сделок на первичке не станут вновь покрывать хотя бы фактические издержки девелоперов в условиях существующей реальности.
Радует, что очень заметная доля населения страны, опираясь на здравый смысл, уже самостоятельно осознала невыгодность инвестиций в новостройки. Но ведь, именно рынок новостроек очень долго воспринимался как основной и наиболее доступный массовому неквалифицированному инвестору, инструмент получения прибыли. Если же он перестал работать, то как «бедному» обывателю преумножить капитал?
Об этом мы подробнее поговорим в заключительной части этого цикла.
Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо